Ley de Inquilinato: desalojo y derechos del inquilino

Un arrendador no puede sacarte cuando quiera, y un inquilino no puede quedarse pase lo que pase. La Ley de Inquilinato (Decreto No. 50) enumera trece causas —y solo esas— por las que un arrendamiento termina por sentencia.

Las 13 causales de terminaciónLado arrendador

Según el Artículo 51, los arrendamientos y subarrendamientos expiran por convención de las partes, o por sentencia, en estos casos:

1. 1)Mora en el pago de la renta.
2. 2)Destinar el inmueble a usos distintos de los contratados, o a fines contrarios a la moral y las buenas costumbres.
3. 3)Almacenar sustancias inflamables, explosivos o materiales que puedan dañar el inmueble, sin consentimiento escrito del arrendador.
4. 4)Destrucción parcial que haga inhabitable el inmueble o una parte importante de él.
5. 5)Deterioros causados por negligencia del inquilino o por contravenir el contrato o los reglamentos sanitarios o municipales — se exceptúa el desgaste normal por el uso.
6. 6)Hacer modificaciones o alteraciones en el inmueble sin permiso escrito del arrendador.
7. 7)Cuando vaya a construirse una nueva edificación, con planos aprobados o permiso de construcción, y acreditando que hay recursos para empezar la obra dentro de los dos meses siguientes a la desocupación.
8. 8)Cuando deban hacerse reparaciones necesarias que no puedan diferirse y sea indispensable desocupar todo el inmueble.
9. 9)Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su habitabilidad o seguridad, acreditado con informe de la oficina de ingeniería municipal.
10. 10)Cuando por utilidad pública o interés general el inmueble tenga que ser destruido total o parcialmente.
11. 11)Cuando el inmueble haya sido declarado insalubre conforme a la ley.
12. 12)Cuando el inquilino subarriende total o parcialmente sin autorización escrita del arrendador.
13. 13)Cuando el propietario o usufructuario necesite la casa para habitación propia, de su cónyuge o de la persona con quien haga vida marital, ascendientes, descendientes, hermanos o parientes dentro del primer grado de afinidad.

Fuente: Artículo 51 de la Ley de Inquilinato. Arriba está el hecho operativo de cada causal; el texto legal completo, con sus condiciones, está en el artículo.

¿Cuándo se considera que hay mora?Lado inquilino

Esta es la causal número 1 y la más usada, y la ley es específica. Incurre en mora el inquilino que no paga la renta ni la deposita donde corresponde dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de dos mensualidades. No es un atraso de un día ni de un mes: la propia causal fija ese plazo.

Si el arrendador no te da reciboLado inquilino

El Artículo 47 obliga al arrendador a extender recibo de todo pago, y te da derecho a exigirlo. Y resuelve la trampa clásica: si el arrendador se niega a dar recibo, el inquilino debe abstenerse de pagar y depositar la renta adeudada en el Juzgado, que extenderá el recibo y anotará el pago en un libro de depósitos de alquileres. Pagar sin recibo es lo que después permite alegar mora.

¿Pueden subirte la renta?Lado inquilino

El Artículo 8 prohíbe aumentar la renta de viviendas o locales, y manda mantener como máximo el alquiler que el arrendatario venía pagando antes de la vigencia de la Ley, conforme al Decreto No. 11 del 29 de abril de 1965. Quienes contravengan esa disposición incurren en las sanciones que la misma Ley establece.

Si te desalojan para construir o para que el dueño ocupeLado inquilino

Las causales 7 y 13 —nueva edificación y necesidad de habitación propia del dueño— tienen dos protecciones adicionales. Primero, el Artículo 53 exige que el aviso para desocupar se dé con tres meses de anticipación como mínimo. Segundo, según el Artículo 54, cuando se demanda la desocupación con fundamento en esas causales el arrendador debe depositar en el Juzgado antes de proceder. No basta con alegarlas.

SubarrendarAmbos lados

Subarrendar total o parcialmente sin autorización escrita del arrendador es la causal 12 del Artículo 51, salvo lo que prescribe el Artículo 41. Si vas a subarrendar, el permiso por escrito es lo que te protege.